買房子前三項極重要的準備

■ 買房子前需要做的三項極重要的準備

購買房子，對一般上班族來説，一次的交易可能就是好幾十年份的薪水，一生有可能就只有那幾次機會。

為了讓這樣大筆的人生決策可以萬無一失，需要選擇値得信任且專業的專員之外，很多時候在挑選房子前我們自己也需要做足準備與功課。

我自己從事這個行業，顧客從小資族到上市公司的董事長範圍非常廣泛，

當中我時常會建議顧客的三點事前重要準備，今天就來跟大家分享。

■ 回歸源頭思考，想要買房的動機是甚麼？

這個看似很理所當然的事情，也是最容易被人們所忽略的。

買房子的理由可能千奇百種。

・小孩到東京讀書想找個安全性高的居所（愛子心切型）

・希望到日本遊玩時可以不帶行李輕鬆前往（搭飛機似高鐵型）

・在日本工作一段時間可以使用日本銀行貸款想購屋省租金（節省房租累積資産型）

・朋友們大家都在買，自己也想要加入（跟風型）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　...等等

但為什麼需要思考理由？

因為從專業角度看，説不定會有一些理由其實有更好的選擇，甚至可以不用買房子的。

舉個實際案例，之前就有顧客希望找一間2LDK的房子，但目前為單身且短時間沒有結婚的計畫，

上班也並非在宅勤務需要多一個空間。後來詢問才發現，希望多一個房間給家人前來時候可以使用，

實際上當時以這位顧客的状況貸款與自備款預算可以買到相對地點好的1LDK，

但如果要到2LDK就需要犧牲一些自己在意且堅持的條件，且經濟負擔會増加。

這時候回歸現實面思考，家人一年内到底會來幾次？一問之下頂多1～2次，一次待個5天。

為了家人的這5～10天，是否値得去犧牲自己毎天工作通勤的距離時間増加，還有毎個月額外的貸款負擔？

這個問題一點出來，其實顧客在心中已經有答案。

■ 購買名義要用誰？

購買名義，這個也是看似很簡單的東西，背後需要設想的問題也是非常廣泛。

名義會牽連到資金流向、簽約、貸款、税金、減免、法規...

這邊簡單來補足説明：

①資金

在日本購買東西最基本的大原則，就是買誰的名義就由誰出錢。

②簽約

這邊可能會出現的問題會在於，年齢未満20在日本屬於未成年，購屋時是需要法定監護人來陪同簽約的。

③貸款

名義人也會影響銀行貸款的審査。假設是要用沒有收入的家人名義購屋，往往在日本是無法貸款的。

④税金

這邊會牽連到之前所寫的一篇【『居住者』與『非居住者』哪裡不一樣？】的文章。

哪一種身分住在哪裡等事會影響到購買同樣物件時候的税金。

此外，稍微有點年紀的顧客或是想要買小孩名義的顧客還有贈與税與遺産税相關的問題也是需要仔細評估。

⑤減免

針對用途與居住地不同，購屋與售屋的前中後時候的相關費用減免項目，也會有所不一樣。

■ 設定好完善的目標與規劃。

我們在找房子的時候，大家肯定都想要買到低於行情，品質又好的便宜大碗的物件。

為了要接近這個目標，需要清楚這次購屋的目的與目標為何，之後再做好資金規劃，

在物件挑選上，不要一開始就把自己想要的條件鎖死，建議盡可能放寬一點條件設定，

這樣才不會錯失良好的物件，或者遺漏了一些自己其實可以接受的物件。

舉個例子，原先如果期望的條件為「預算8,000万円，屋齡10年，車站距離5分鐘」

那麼在跟仲介告知條件時可以設定「預算10,000万円，屋齡15年，車站距離10分鐘」

把條件放寬不代表要接受這些條件，這是要確保不會有太多漏網之魚，

同時也可以讓自己知道，原來多一點金額，多一點距離，多一點屋齡可以買到這樣高一點的好物件等機會。

針對投資的顧客，需要設定的目標為，希望優先有穩定資金流，還是希望有未來的資本利得為優先？

還有投資大概想要設定長期或是短期？未來房子是否有計畫收回來自用？

這些問題也都可以在實際進場之前，仔細思考跟專業人員討論喔！