投資物件須知事項

■ 購買投資物件前需要先知道的事情

在日本購屋投資，大家最關心的應該就是投報率有多少？除了投報率以外，還有一些風俗民情與國外不一樣的地方，這邊就來從頭跟大家分享。

■ 持有物件有哪些成本？

物件持有成本，除了物件不同費用也會不一樣之外，也會依照毎個人的状況所發生不同費用。 這邊會把普遍可能設想到的費用列出來。（但不一定大家都會需要支付）

●毎月持有成本

‐管理費・修繕費（大樓管理與維護的費用）

‐租賃管理費（行情為租金的5％*消費税10％，會依照租管公司或服務内容不同而收費不同） ‐其他費用（大樓網路費用※1、電視費用、鄰里費...等）

●毎年持有成本

‐確定申告費用（毎年請税理士報税的費用）

‐納税管理人費用（設定日本地址代收税單的費用）

●税金

‐個人所得税（課税所得的5％～45％級距式）

‐固定資産税・都市計画税（類似台灣的房屋地價税，關東部分毎年6月會收到税單，在便利商店或是線上都可付費）

■ 淨收益大概多少？

一般如果買在東京都心的房子，大約4000～8000万円不等的大小，

從表面投報率減去1.2～1.5％就會是實質的境投報率。

假設表面租金投報率4.5％的物件，扣除所有成本大約為租金淨投報率3.0～3.3％。

■ 實例分享

情境設定（①非居住者、②委外報税＆收税單、③租賃管理5.5％）

物件價格：4000万円（渋谷区／最近車站10分鐘）

租金：158,000円／月

表投報率：約4.7％

‐管理修繕費： 16,560円／月

‐租賃管理費： 8,690円／月

‐確定申告費： 66,000円／年

‐納税管理人： 16,500円／年

‐固定資産税：120,000円／年

‐所得税： 38,000円／年

➡淨投報率：約3.4％

■ 成功投資的關鍵？

首當其衝自己要做足功課，同時也要挑選對的專業業者。

再來就是，不要被過高的表面投報率所騙，請計算且看清楚實質投報率為何。

上面也有提及，持有成本會因大樓而異，所以就會有需要特別關注的重點。

毎個月的管修費用是否過高？大樓單位是否過少？

大樓公積金是否有借款？累積的修繕費用是否足以做下一次個大規模修繕？

是否有多餘且高維護成本的公設？大樓管理公司口碑好不好？

如果是看得懂日文的人，可以選擇自行報税。

在日本有親友，或是自己有居住地址就可以節省納税管理人的費用。 ...等等

希望各位在挑選物件都可以把眼睛擦亮，挑選到最合適自己的産品！