一樣的房子，不同名義，不同税金？
- upinvestmentllc
- 3月4日
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■ 房子有甚麼樣的不同買法？
説到買房子，其實不單純只是挑選到對的房子，還有一個很重要且許多人通常會忽視的就是『用誰的名義買』。
『要用誰的名義購買？』是我自己在工作上與客戸接觸時常會在初期就問客戸的一個問題，看似很單純的這個問題背後，其實隱藏著很重要的因素在裏頭，這也可以避免買完之後才發現要更換名義的問題。
『名義』簡單來分可以分為兩大類，『個人名義』與『法人名義』 其中又可以細分為下面幾個小項：
個人名義
居住者（日本）
-有收入（薪資收入等）
-無收入
非居住者
-台灣國籍
-中國國籍
-其他國籍
複數人
法人名義
國內法人（日本）
-株式会社
-合同会社
-合資会社
-特定目的会社(SPC)
海外法人
-非日本國法人
-OBU法人
除了上述項目之外，實際上還可以被劃分成更細，但實用性過低的關係，這邊就不多做説明。
上述項目大概是普遍95％以上的人們買房子可能會有的選項，建議再購買可以跟專業人士討論自己的状況適合選擇那一種的名義購買。
■ 名義的差異？
這些名義差異，會造就購買房子時的『税金』的不同，可否適用『減免』的差異。
這邊就拿其中幾個例子來跟大家做分享。
①個人名義
這個會是大家普遍會選擇的購買名義。個人名義有被分為『居住者』與『非居住者』，
這兩者最大差異是可否適用『自住宅』方式做購買。
《自住宅優惠》
『自住宅』購買，有機會可以適用以下條例：
◆自住用住宅貸款（※1低利率）
※1.現在日本首要四大銀行利率大約0.625% ± 0.1％
◆登録免許税軽減
◆不動産取得税軽減
◆住宅貸款控除
◆3,000万円控除
所以如果是在日本要購買房子自住用，盡可能的用居住者名義做購買，普遍税金都會相對比較省。
假設是買房子來出租做投資，那麼用『非居住者』名義購買，可以節省日本國内的『住民税』。
這些都還是建議從各方面綜合做評估，與專業人士做諮詢，才知道哪一種名義比較合適自己。
《分攤所得税》
個人名義也可以用複數人頭去分攤減低所得税額。這個也是非常簡單容易也好執行的方式。
例：
月租金100万円，年成本400万円，年租金淨收入800万円
● 一人單獨持有時
⇒ 年所得税額120.4万円（23％級距）
● 兩人共同持有時（各1/2）
⇒ 年所得税額37.25万円 × 2人 ＝ 74.5万円（20％級距）
● 三人共同持有時（各1/3）
⇒ 年所得税額16.91万円 × 3人 ＝ 50.75万円（10％級距）
一個人持有與三個人持有時，年所得税額會差到將近69.65万円（約2.4倍）
②法人名義
使用法人名義購買投資物件，主要是可以規避個人的『贈與税』與『遺産税』。
如果是投資物件（有租金收入）的情況下，可以與法人其他的收入做所得合併，再來計算『法人税』。
打個比方如果該法人在其他事業有100万円的赤字，但持有的不動産有100万円淨收入時，就可以盈虧互抵，不需要繳納『法人税』※2
※2.整體赤字（員工數低於50人）也需要支付1年7万円的『法人住民税』
除此之外，法人的虧損可以延用扣抵10年，個人只能延用扣抵3年。
法人所需繳納的税金如下列三項：
◆法人税
資本金1億円以下的中小企業法人之『法人税』為，課税所得800万円以下15％（軽減税率）、超過800万円部分23.2％。
『法人税 ＝ 課税所得 × 法人税率』
例：
①資本金1,000万円、課税所得500万円
（ 500 × 15％ ）＝ 75万円
②資本金5,000万円、課税所得2,000万円
（ 800 × 15％ ）＋（（ 2000 － 800 × 23.2％ ））＝ 398.4万円
◆法人住民税（以東京都23区為例）
『法人住民税』是指針對法人事業所在地，上繳給地方公共團體的『地方税』
『法人住民税 ＝ 法人税割 ＋ 均等割（7万円～）』
資本金1億以下，年収入金額1,000万円以下的情況，
・法人税割 ＝ 法人税 × 7％（※超過税率10.4％）
・均等割 ＝ 道府県民税（2万円～） ＋ 市町村民税（5万円起～ ※10個級距）
例：
①資本金1,000万円、課税所得500万円
75 × 7％ ＋ 7 ＝ 12.25万円
◆法人事業税
2020年4月1日以後開始事業的法人，『資本金1億以下，年収入金額2,500万円以下』的情況，
400万円以下3.5％、400～800万円5.3％、超過800万円7％
※超過税率：400万円以下3.75％、400～800万円超過税率5.665％、超過800万円7.48％
『法人事業税額 ＝ 所得 × 法人事業税率』
例：
①資本金1,000万円、課税所得500万円
（ 400 × 3.5％ ）＋（（ 500 － 400 × 5.3％ ））＝ 19.3万円
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