投報率只是參考，真正該看的，是這三件事

相信許多對東京房市有研究的投資人早就知道不能只看表面投報率，但即便如此，實際要投資時卻仍往往留於「租金除以房價」的固定思維中，經過多次與客戶的互動我們發現，原來是因為對於購屋時、持有時、退場時的「成本」不夠了解，反過來說真正關鍵的，是深入思考：「獲利來源從哪裡來？過程中會產生哪些成本？什麼時候、又能不能順利退場？」

今天我們從實務出發，介紹三個不可忽視的核心指標：

① 物件的資本利得潛力

 就過去十年來看，東京房市的主要獲利來源，往往並非來自租金回收，而是來自資本利得以及透過貸款槓桿操作匯差所帶來的獲利。 然而並不是所有物件都有這樣的成長空間，一般我們可以參考以下幾個判斷依據：

• 區域近五年成交價格走勢是否穩定或成長

• 是否有都市更新、交通擴建等利多因素支撐

• 該物件是否具備吸引熱錢的優勢（品牌、稀缺性）

• 大市場的供需狀況

換句話說，投報率高但區域冷清的物件，未來可能難以脫手，真正聰明的選擇，是報酬率合理、但轉售力強的地段與產品。

② 持有成本精算

 在實際投資操作中，不動產帶來的不是一筆單純收入，而是一整組連續的「收支組合」，除了租金收入之外，還必須考量下列不可忽略的持有成本：

• 固定資產稅與都市計畫稅

• 管理費與修繕積立金（可能隨屋齡增加）

• 租賃管理費、更新手續費

• 空室期間的廣告費與租客退房後的修繕支出

• 貸款利息

• 所得稅以及提撥折舊

• 出租率(日文稱為稼動率)

關於最後兩點因為難以估算，如果沒有精確的投資模型輔助，往往會被投資人們省略或忽略，真正要計算的，不是表面數字，而是「真正的現金流」。

③ 流通性

自空白的30年後近10年因國際趨勢影響東京房市逐漸成熟，交易量穩定，加上日本市場重視制度與穩定性，流通性的優劣除了開價之外，也取決於物件本身的產品條件，一般來說，具有剛性需求的標準型產品，即便不一定會上漲也具備良好的保值抗跌性，以下條件往往更是不可忽略：

• 建築工法、管理狀態、屋齡，是否符合銀行貸款的評估標準

• 格局是否符合物件所在區域的購屋需求

• 是否避開觀光投機熱區

 物件本身是否符合所在地區的實際購屋需求，會直接決定它未來的轉手速度，稍早提到的稀缺性也並不代表標新立異，是否符合日本市場需求的規格，也會是買方市場的重要參考依據，或許所謂的「規格品」免不了讓人覺得沒有新意，但正是因為具備市場共識才會有穩定的流通性表現。