用數據看懂東京房市：CPI與PIR

在東京做不動產投資，不能僅憑感覺或社群討論。真正穩健的投資人，會用數據來判斷。其中，兩個重要指標是 CPI（消費者物價指數）與 PIR（所得房價比）。

CPI（消費者物價指數）是衡量民生消費品價格變動的指標，用來反映通貨膨脹的情況；而PIR（所得房價比）是將房價除以家庭年收入的指標，用來衡量房價是否超出當地居民的購買力。

CPI 反映整體物價變動，包括租金在內。東京的 CPI 長期偏低，顯示生活成本穩定、租金承受力變化小，租屋市場競爭激烈，房東不易漲租。即使地段再好，租金也不易大幅成長。因此，東京市場多以資本利得為主，而非靠租金現金流。

以 PIR 而言，像港區、涉谷等熱門地區常超過十二到十五倍，顯示當地居民難以負擔，市場主要仰賴高資產族群或外資支撐。這類區域在轉手與租金成長方面潛力有限，景氣下行時風險相對較高。反觀中野、板橋等次核心區，PIR 約為八到十倍，市場仍有在地剛性需求，價格波動性也較小。

實務操作上，

• 若目標為穩收租，可選擇 CPI 低、供需平衡地區。

• 若追求價差，可選擇 PIR 合理、但有開發潛力的地區。

• 若看重保值，則可選擇 PIR 稍高、但法人購買力強的區域。

  
  

除非是自住型的客戶，純投資考量觀點來說，買在租金難成長、PIR 過高、買方有限的價格天花板地段。數據會說話，能幫助投資人避開風險、看清趨勢。